Ihre Immobilie. Klar kalkuliert.

Gesamtinvestition = Kaufpreis + prozentuale Erwerbsnebenkosten + anfängliche Renovierung + weitere Kaufkosten. Darlehen = Gesamtinvestition − eingesetztes Eigenkapital. Kaufnebenkosten werden für dieses vereinfachte Modell vollständig auf den Kaufpreis bezogen.

Annuitätendarlehen mit monatlicher Zahlung: Anfangsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) / 12. Zinsen werden monatlich auf die Restschuld berechnet. Nach der ersten Zinsbindung wird die Rate aus der dann verbleibenden Schuld, dem eingegebenen Anschlusszins und derselben anfänglichen Tilgungsquote neu bestimmt. Danach bleibt dieser Sollzins bis zum Ende der Betrachtung unverändert. Eine vorzeitige vollständige Rückzahlung begrenzt die letzte Rate; danach entfallen Zins und Tilgung.

Mietausfall mindert Kaltmiete und zusätzliche Miete. Miet- und Kostensteigerungen gelten jeweils ab dem zweiten Jahr. Das Instandhaltungsbudget wird vollständig als Liquiditätsabfluss behandelt; nicht verbrauchte Rücklagen werden am Ende nicht zusätzlich als Vermögen angesetzt. Cashflow = Einnahmen nach Ausfall − laufende Kosten / Budget − Zinsen − Tilgung einschließlich Sondertilgung.

Bruttomietrendite = Soll-Jahresmiete / Kaufpreis. Netto-Objektrendite = Einnahmen nach Ausfall und Kosten / Gesamtinvestition, jeweils im ersten Jahr. Cashflow-Rendite = Jahres-Cashflow / eingesetztes Eigenkapital; sie umfasst keine Wertsteigerung. Der Gesamtüberschuss am Ende berücksichtigt Eigenkapital, kumulierten Cashflow und Nettoverkaufserlös nach Restschuld. Er ist keine jährliche Rendite und nicht auf heute abgezinst.

Das separate Steuer-Szenario rechnet mit linearer AfA auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis und prozentualen Erwerbsnebenkosten zuzüglich manuell zugeordneter aktivierter Gebäudekosten. Die Abschreibung ist auf diese Bemessungsgrundlage begrenzt. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Weitere Kaufkosten und Renovierung werden nicht automatisch als sofort abzugsfähiger Aufwand angesetzt. Modelliert werden volle Jahre ab Erwerb: Eine zeitanteilige AfA im ersten Kalenderjahr, degressive AfA und Sonderabschreibungen sind nicht enthalten.

Vereinfachtes steuerliches Ergebnis = Miete nach Ausfall − als abzugsfähig angenommene laufende Kosten − Schuldzinsen − AfA. Tilgung ist kein steuerlicher Aufwand; AfA ist kein zusätzlicher Geldabfluss. Verwaltung und nicht umlagefähige laufende Kosten werden als abzugsfähig angenommen. Beim Instandhaltungsbudget wird nur der eingegebene tatsächlich abzugsfähige Anteil berücksichtigt. Die rechtliche Einordnung von Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahen Herstellungskosten ist gesondert zu prüfen. Das Ergebnis wird mit dem eingegebenen Grenzsteuersatz multipliziert. Ein negativer Steuerbetrag wird nur bei ausdrücklich gewählter sofortiger Verlustverrechnung berücksichtigt. Tatsächliche Steuerzahlungen und Erstattungen erfolgen nicht zwingend monatlich.

Dies ist keine individuelle Einkommensteuerberechnung: Progression, persönliche Abzüge, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer werden nicht gesondert ermittelt. Steuerliche Folgen eines Verkaufs, Inflation, Förderprogramme, Vorfälligkeitsentschädigungen und individuelle Darlehensgebühren werden nicht berechnet. Das Verkaufsszenario und dessen Gesamtüberschuss bleiben vor Steuern. Es handelt sich um eine vereinfachte Modellrechnung für eine vermietete Immobilie, keine Finanzierungszusage oder persönliche Anlage- bzw. Steuerberatung.

Hintergrund: Bundesbank: Finanzglossar und Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung.

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